icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Bespaar met het Energiecollectief |

Schrijf je nu in

Energiecollectief icon

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld? Dan heb je 6 weken om bezwaar te maken. Wat schiet je daarmee op en hoe zorg je ervoor dat je bezwaar succesvol is?
woz waarde huizen

Wat is de WOZ-waarde?

De gemeente stuurt woningbezitters in de eerste 8 weken van elk jaar een WOZ-beschikking (Waardering Onroerende Zaken). De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde van je woning op 1 januari van het voorgaande jaar. Het gaat bij de WOZ-beschikking die je begin 2017 ontvangt dus om de waarde op 1 januari 2016.

Eigenaren krijgen deze beschikking meestal tegelijkertijd met de gecombineerde aanslag gemeentelijke heffingen, waarin de onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting en rioolbelasting worden opgelegd. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de aanslagen voor gemeentelijke belastingen en je inkomstenbelasting uitvallen.

Nu ook voor huurders

De gemeente stuurt sinds 2016 ook een WOZ-beschikking aan alle huurders. Sinds 1 oktober 2015 heeft de WOZ-waarde namelijk veel invloed op de maximale huurprijs van een sociale huurwoning.

Gemiddeld bepaalt de WOZ-waarde ongeveer een kwart van de maximaal toegestane huurprijs. Met een eigen WOZ-beschikking worden huurders in de gelegenheid gesteld om ook bezwaar te maken als zij menen dat de waarde niet klopt.

Ook huurders van geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) ontvangen zo’n beschikking. De gemeente kan deze groep huurders er namelijk niet goed uit filteren. Deze huurders hebben geen belang bij de WOZ-waarde en kunnen de WOZ-beschikking dus direct weggooien.

Wordt de WOZ-waarde aangepast naar aanleiding van een actie, bezwaar- of beroepsschrift van een huurder, dan ontvangt de verhuurder hiervan bericht. En andersom. Daartegen kan ook weer bezwaar worden gemaakt, omdat de nieuwe WOZ-waarde voor huurder én verhuurder geldt.

Controleer de WOZ-waarde!

Het is niet verplicht maar wel verstandig om de WOZ-waarde te controleren. Bij een vergissing in je voordeel riskeer je geen boete als je niet aan de bel trekt. Maar een verkeerde waardering kan ook in je nadeel zijn. Zowel een te hoge als een te lage waarde kan honderden of zelfs duizenden euro’s kosten. Ook voor wie geen bijzonder duur pand heeft. 

Controle is extra belangrijk omdat de waarde regelmatig onnauwkeurig wordt vastgesteld. Niet voor niets worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ-waarden bijgesteld na klachten daarover. Een misser hier en daar is ook onvermijdelijk vanwege het systeem dat gebaseerd is op schattingen. Het zou een te groot deel van de belastingopbrengsten opmaken als de gemeente elk jaar alle huizen uitvoerig van binnen en buiten moet laten bezichtigen en taxeren.

Computermodellen

De WOZ-waarde wordt geschat aan de hand van computermodellen, die de kenmerken van je woning vergelijken met de kenmerken en prijs van een groot aantal rond de peildatum verkochte woningen in de gemeente. Bij de WOZ-waarde die je in 2017 ontvangt, wordt je huis dus vergeleken met rond 1 januari 2016 verkochte woningen.

Gemeentetaxateurs controleren daarnaast regelmatig aan de hand van Funda, luchtfoto’s en aanvragen van vergunningen of de ingevoerde kenmerken nog kloppen. En of de output van de modellen inderdaad logisch is. Klopt bijvoorbeeld de waardeverhouding tussen een hoekwoning en de naastgelegen tussenwoning? Maar het blijft een massaal proces, waarbij de taxateur lang niet alles over je woning weet.

Voordelen van een lage WOZ-waarde

Voor erfgenamen

Bij een te hoge WOZ-waarde betaal je meer belasting dan noodzakelijk, en dat tikt het hardst aan als je een huis erft. Over elke euro van de WOZ-waarde betalen de erfgenamen namelijk minimaal €0,10 erfbelasting (boven de vrijstelling). Voor bijvoorbeeld ervende neven en nichten is dit minimaal €0,30. Bevat een nalatenschap een huis met een WOZ-waarde van €250.000, dan gaat voor dat huis al minstens €25.000 naar de fiscus. Een verlaging van de WOZ-waarde kan dus een belastingbesparing van honderden euro’s opleveren. 

Voor eigenaars van een koopwoning

Eigenaars van een koophuis betalen bij een te hoge WOZ-waarde in de eerste plaats te veel inkomstenbelasting. Als eigenaar-bewoner krijg je dan een onredelijk hoog eigenwoningforfait. Heb je een flinke hypotheek en krijg je de WOZ-waarde na bezwaar €10.000 omlaag, dan daalt je inkomstenbelasting in veruit de meeste gevallen met 3 à 4 tientjes. Bij €20.000 is dat al zo’n 7 tientjes.

Eigenaren betalen ook gemeentelijke heffingen die afhangen van de WOZ-waarde. Met een vermindering van de WOZ-waarde met €10.000 bespaar je afhankelijk van de gemeente waar je woont €5 tot €26 onroerendezaakbelasting (OZB) en €1 tot €5 waterschapsbelasting. In sommige gemeentes is ook de rioolbelasting afhankelijk van de WOZ-waarde.

Voor eigenaars van een tweede huis of beleggingspand

Ook eigenaars van een tweede huis of beleggingspand betalen bij een te hoge WOZ-waarde te veel inkomstenbelasting. Meestal betalen zij vermogensrendementsheffing over de WOZ-waarde. De besparing bij een aanpassing van de WOZ-waarde is dan de heffing in box 3 (minimaal 0,86% en maximaal 1,62%) vermenigvuldigd met de vermindering van WOZ-waarde. Bij een woning die je verhuurt, moet je dit bedrag nog vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.

Bij een tweede huis, kun je met een verlaging van de WOZ-waarde soms ook een flinke smak forensenbelasting besparen. Bijvoorbeeld als je een vakantiehuisje in Noordwijk hebt. Bij een huisje tot €130.000 betaal je in 2017 €509 forensenbelasting en bij een waarde nét daarboven ineens €245 meer. Overigens zijn er ook veel gemeentes die helemaal geen forensenbelasting heffen, of een vast bedrag onafhankelijk van de WOZ-waarde.

Ten slotte besparen eigenaren van een tweede huis met een lage WOZ-waarde ook op de gemeentelijke heffingen die hierboven genoemd zijn voor eigenaars van koopwoningen.

Voor huurders

Voor huurders in de sociale of gereguleerde sector leidt een te hoge WOZ-waarde tot een onredelijk hoge maximaal toegestane huurprijs, maar dat leidt meestal niet tot een huurverhoging. De meeste huizen en appartementen worden namelijk ver onder de maximale huurprijs verhuurd. Een daling van de huurprijs die de verhuurder maximaal mag vragen raakt de huurder en de verhuurder dan dus niet; bezwaar maken is verspilde moeite. Huurders die al wel (bijna) de maximaal toegestane huur betalen, hebben mogelijk wel belang bij een lagere WOZ-waarde.  

Huurders in de sociale en gereguleerde sector krijgen hooguit te maken met een beperkte huurverhoging. Tóch kan een succesvol bezwaarschrift bij een huurprijs rond de €700 een besparing opleveren van zo'n €400 per jaar.

Voordelen van een hoge WOZ-waarde

Voor eigenaars met een hypotheek

Wie een hypotheek heeft zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan het rentetarief van zijn hypotheek bij de meeste banken laten verlagen als hij in een gunstigere risicoklasse terechtkomt. Bijvoorbeeld omdat er is afgelost en/of de waarde van de woning is gestegen. De bank loopt immers minder risico. Je zult wel zelf actie moeten ondernemen. Lees meer over het aanpassen van de risicoklasse.

Voor eigenaars met verkoopplannen

Veel mensen die hun huis te koop hebben staan, verwachten dat een hoge WOZ-waarde kopers kan overtuigen dat de woning veel waard is. Het voordeel van een hoge WOZ-waarde zou in dat geval kunnen opwegen tegen hogere belastingaanslagen. De Consumentenbond heeft de invloed van de WOZ-waarde op de verkoopopbrengst niet onderzocht.  

Tips voor succesvol bezwaar maken

Onderneem binnen 6 weken actie

Als je vindt dat de WOZ-waarde niet redelijk is, kun je binnen 6 weken bezwaar maken bij de gemeente. Dit kan sinds oktober 2015 ook als je de waarde te láág vindt. En huurders kunnen sindsdien ook bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.

Elke euro telt

Kun je in een bezwaarschrift aantonen dat de WOZ-waarde meer dan €1 te hoog of te laag is vastgesteld, dan moet de gemeente de waarde aanpassen. Tot oktober 2010 stond er in de wet dat  gemeenten maximaal 5% mogen afwijken van de marktwaarde. Deze marge moest voorkomen dat burgers voor kleine verschillen bezwaar zouden maken. Maar de rechter heeft hier op 22 oktober 2010 korte metten mee gemaakt.  

Een beller is sneller

De procedure is de laatste jaren bijna overal informeler geworden. Zo krijg je de WOZ-waarde bij veel gemeentes inmiddels ook met één telefoontje en sterke argumenten naar beneden. Wel zo makkelijk. Lukt dat niet, dan kun je alsnog binnen 6 weken schriftelijk bezwaar maken.

Zo doe je het

  • Zowel bezwaar maken bij de gemeente als beroep instellen bij de rechter mag en kun je prima zelf doen. Zonder juridische bijstand.
  • Je bezwaarschrift valt of staat met de juiste feiten. Geen adviseur kent de voor- en nadelen van je eigen huis zo goed als jij. Het gaat dan bijvoorbeeld om de staat van onderhoud, geluidsoverlast van de straat, stank, lelijk uitzicht enzovoort. Zelfs overlast van buren wordt wel eens als waarde drukkende factor beschouwd.
  • Controleer wat er in het taxatieverslag van de gemeente staat over je eigen woning en over de 3 geselecteerde verkochte woningen. Dat verslag is in te zien via mijn.overheid.nl of de website van de gemeente. Als je het niet kunt vinden, kun je bellen met de gemeente of gebruikmaken van onze voorbeeldbrief verzoek om informatie WOZ (doc). Ga na of de gemeente de juiste feiten vermeldt en of de verschillen tussen je eigen huis en de (andere) genoemde panden voldoende terugkomen in de waarde. 
  • Je kunt ook een vergelijking maken met andere panden dan de panden die de gemeente op het taxatieverslag meldt. Je kiest bijvoorbeeld voor enkele panden waarvan je vindt dat ze meer lijken op je eigen woning. Ook met zo’n vergelijking kun je de gemeente overtuigen dat de waarde van je huis onjuist is vastgesteld. Als hulpmiddel hiervoor kun je gebruikmaken van het Kadaster of wozwaardeloket.nl
  • Sinds 1 oktober 2016 zijn de WOZ-waarden van woningen openbaar beschikbaar via wozwaardeloket.nl. Op dit moment staan helaas nog niet alle woningen hierop. Het is de bedoeling dat je in de tweede helft van 2017 de WOZ-waarde van alle woningen in Nederland kunt opzoeken op wozwaardeloket.nl. Je kunt op de website van jouw gemeente lezen hoe je de waarde van een woning kunt achterhalen als deze nog niet staat vermeld op de wozwaardeloket.nl. 
  • Het Kadaster biedt voor €2,40 een overzicht van de verkoopprijzen van de woningen in je postcodegebied die de afgelopen 5 jaar verkocht zijn. Dit noemt het Kadaster een koopsommenoverzicht. In het koopsommenoverzicht staat al wat informatie: bijvoorbeeld het adres en de aankoopdatum en vaak ook de oppervlakte. Dit biedt ook nuttig vergelijkingsmateriaal. Je kunt bij het Kadaster trouwens ook telefonisch waarden van specifieke objecten opvragen (€0,80 per minuut).
  • Om een betere vergelijking te kunnen maken kun je de gevonden adressen googlen. Zo vindt je al snel foto’s en heel veel extra informatie, want die informatie is vaak nog lang na de verkoop beschikbaar op de website van makelaars. Het is vaak een kwestie van gezond verstand welke feiten relevant zijn.
  • Alle dingen waarvan je denkt dat ze een koper bewegen om veel meer of veel minder voor een huis te betalen, kun je noemen in je bezwaarschrift om de waarde die de woning volgens jou heeft, te ondersteunen. 
  • Vraag in het bezwaarschrift ook om een kostenvergoeding. In onze voorbeeldbrief staat voor welke kosten een tegemoetkoming wordt gegeven.

Taxatierapport

Een bezwaar tegen de WOZ-waarde wordt sterker als je een tegentaxatie meestuurt van een erkende taxateur. Vraag de taxateur ook referentiepanden op te nemen in het taxatieverslag die meer op je woning lijken dan de referentiepanden die de gemeente gebruikte. Referentiepanden zijn woningen die min of meer vergelijkbaar zijn met je eigen woning. Daarbij wordt rekening gehouden met de locatie en ligging, perceel- en woningoppervlakte. Er wordt dan gekeken naar de verkoopprijs bij de laatste verkoop van die woningen.

Zo’n taxatierapport kost wel geld: vaak €250 tot €300 inclusief btw. Als de gemeente de WOZ-waarde verlaagt, kun je vervolgens wel weer een vergoeding krijgen.  Maar die is lang niet altijd kostendekkend: de vergoeding is gewoonlijk €242 inclusief btw. Dien hiervoor bij het bezwaar ook een verzoek in voor een proceskostenvergoeding.  

Meer tips, argumenten en voorbeeldbrieven voor bezwaar maken.

Liever het gidsartikel lezen? Check de WOZ-beschikking (pdf) uit de Geldgids van februari/maart 2017.

Meer over de WOZ-waarde:

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • keuken-agresieve-verkoop-Nieuws
    Nieuws  |  20 nov.

    Afkoelingsperiode nodig in agressieve keukenbranche

    37% van de consumenten die een keuken willen kopen, voelt zich onder druk gezet door agressieve verkoopmethoden. Dat blijkt uit een enquête van de Consumentenbond onder 7000 panelleden.
  • looptijdrente-eersteindruk
    Eerste indruk  |  14 nov.

    Looptijdrente.nl

    Looptijdrente.nl vergelijkt hypotheekrentes. Bijzonder is dat deze vergelijker rekening houdt met banken die de rente tijdens de rentevaste periode automatisch verlagen.