icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Bespaar met het Energiecollectief |

Schrijf je nu in

Energiecollectief icon

Overwaarde: eigenwoningreserve en je hypotheek

Wat is overwaarde? Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst de hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt is er sprake van overwaarde. Maar hoe zit het nou precies? En wat kun je het beste met die overwaarde doen?
Rien Meijer
Rien Meijer

Expert Geld & Verzekering

Overwaarde

Overwaarde en eigenwoningreserve

De overwaarde van je oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten, zoals de makelaar en het verplichte energielabel. Voor de fiscus heet een overwaarde eigenwoningreserve.

Door het eigenwoningreserve af te trekken van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van je níeuwe huis, bereken je de maximale eigenwoningschuld (het bedrag waarover je de hypotheekrente kunt aftrekken).

Rekenvoorbeeld 1

  • Pauls huidige hypotheekschuld (al dan niet na aflossen) bedraagt €200.000.
  • Hij verkoopt zijn huis voor €225.000.
  • De overwaarde is dan €25.000.

Het bedrag van €25.000 wordt toegevoegd aan Pauls eigenwoningreserve. Als Paul een volgend huis koopt, dan kan hij dit bedrag fiscaal gezien het best in de nieuwe woning stoppen. Uiteraard is Paul niet verplicht dit te doen (zie rekenvoorbeeld 2).

Bijleenregeling

Wie binnen 3 jaar een volgende woning koopt, krijgt sinds 2004 te maken met de bijleenregeling. Kort gezegd: om bij aankoop van een nieuw huis maximaal te blijven genieten van de hypotheekrenteaftrek, moet de overwaarde worden gebruikt voor de nieuwe woning.

Rekenvoorbeeld 2

Paul (uit rekenvoorbeeld 1) koopt al snel een nieuw huis voor €275.000 en brengt de overwaarde van €25.000 in. De ontbrekende €250.000 kan hij dan lenen met renteaftrek.

Hij kan de overwaarde ook besteden aan een nieuwe auto. Dan moet hij de volledige €275.000 lenen, maar krijgt hij over €25.000 geen renteaftrek. Bij de huidige, zeer lage hypotheekrentes is dat misschien niet zo erg. Maar als de rente weer gaat oplopen, kan het een dure grap worden.

Van 1 naar 2 huiseigenaren

Voor fiscale partners kan de bijleenregeling extra gevolgen hebben. Bij het kopen van een nieuwe woning moeten zij namelijk rekening houden met elkaars overwaarde.

Rekenvoorbeeld 3

Marloes is ingetrokken in het koophuis van haar vriend Ruben.

  • Na verloop van tijd besluit het stel samen een nieuw huis te kopen, voor €250.000.
  • Ruben verkoopt eerst zijn huis voor €200.000, waarbij hij een eigenwoningreserve realiseert van €25.000.
  • Rubens nieuwe schuld, waarover hij de rente mag aftrekken, mag niet hoger zijn dan zijn aandeel in de aankoopprijs (€125.000) minus zijn eigenwoningreserve (€25.000).
  • Omdat Marloes geen eigenwoningreserve heeft, is haar eigenwoningschuld €125.000. Samen mogen ze de rente over €225.000 aftrekken.

Rekenvoorbeeld 4

Jan en Ine zitten in exact dezelfde situatie als Marloes en Ruben (uit rekenvoorbeeld 3), met het verschil dat Jan na verkoop van zijn woning een eigenwoningreserve heeft van €150.000.

  • Jans eigenwoningschuld wordt na de gezamenlijke aankoop van de nieuwe woning €0.
  • Jan houdt een niet benutte eigenwoningreserve over van €25.000.
  • Het bedrag van €25.000 wordt in mindering gebracht op de eigenwoningschuld van Ine, die daarmee op €100.000 (€250.000 / 2 - €25.000) komt.
  • De totale eigenwoningschuld van het stel is nu slechts €100.000.

Zouden Jan en Ine de woning toch volledig met een hypotheek financieren, dan valt de eigenwoningschuld in box 1 en de resterende €150.000 als schuld in box 3. Deze schuld vermindert daar dus het vermogen waarover vermogensrendementsheffing betaald moet worden.

Bijleenregeling omzeilen

Als je overwaarde hebt wordt deze toegevoegd aan je eigenwoningreserve. Deze vervalt na 3 jaar. Is de reserve uit verschillende delen opgebouwd? Bijvoorbeeld doordat je in relatief korte tijd vaker een eigen woning hebt verkocht? Dan vervalt elk afzonderlijk deel na 3 jaar.

Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert je eigenwoningreserve de maximale hypotheek waarover je rente mag aftrekken. Met andere woorden: je zult de overwaarde dan alsnog moeten inbrengen. Ná 3 jaar - waarin je bijvoorbeeld een huis huurt of in het buitenland woont - vervalt deze verplichting en kun je een gekochte woning weer volledig met renteaftrek financieren.

Overbruggingskrediet

De overwaarde komt pas beschikbaar als het oude huis is verkocht én betaald. Vaak is dit nog niet het geval op het moment dat je een nieuw huis koopt. Wie dan over onvoldoende eigen geld beschikt heeft een overbruggingskrediet nodig. Hiervoor kunnen flinke beperkingen gelden. Is het huis nog niet verkocht? Dan is een overbruggingskrediet bij een aantal banken zelfs niet mogelijk. Bij het Philips Pensioenfonds en een Duitse Volksbank Hypotheek is een overbruggingskrediet nooit mogelijk. Laat je hierover goed informeren door je hypotheekadviseur.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • keuken-agresieve-verkoop-Nieuws
    Nieuws  |  20 nov.

    Afkoelingsperiode nodig in agressieve keukenbranche

    37% van de consumenten die een keuken willen kopen, voelt zich onder druk gezet door agressieve verkoopmethoden. Dat blijkt uit een enquête van de Consumentenbond onder 7000 panelleden.
  • looptijdrente-eersteindruk
    Eerste indruk  |  14 nov.

    Looptijdrente.nl

    Looptijdrente.nl vergelijkt hypotheekrentes. Bijzonder is dat deze vergelijker rekening houdt met banken die de rente tijdens de rentevaste periode automatisch verlagen.