icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid, snelheid en om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

Consumentenbond.nl

Inloggen

Vul een geldig e-mailadres in

Vul een wachtwoord in

Alle artikelen

Familiebank: zo regel je een lening binnen de familie

De familiebank biedt veel voordelen, maar je moet er wel even rustig voor gaan zitten. Hoe regel je een familielening en waar moet je allemaal aan denken?

Nelleke Rookmaaker , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:11 november 2019

familiebank-lening

Het is financieel vaak aantrekkelijk als de ouders hun kind geld lenen voor de eigen woning. Tenminste, als de lening slim is ingericht en gecombineerd is met een schenking. Deze zogenoemde 'familiebank' is ook mogelijk tussen andere familieleden, bijvoorbeeld tussen ooms en tantes en hun neven en nichten. En zelfs tussen personen die geen familie van elkaar zijn. Zorg dat je alles goed vastlegt. We geven antwoord op de meest gestelde vragen.

Moet ik de lening vastleggen op papier?

Ouder(s) en kind kunnen afspraken over de lening het best vastleggen in een schriftelijke overeenkomst. Dan is het voor alle partijen duidelijk wat de spelregels zijn. Niet alleen voor de ouders en het kind, maar ook voor broers en zussen. Dat kan gedoe in de familie voorkomen. Een schriftelijke overeenkomst biedt ook uitkomst als de Belastingdienst om een toelichting vraagt.

Mét notaris

Je kunt kiezen voor een notariële akte, maar dat hoeft niet. Alleen als de ouders een hypotheekrecht willen, kun je niet om de notaris heen. Met zo'n recht kunnen de ouders de woning laten verkopen als hun kind niet betaalt. In de praktijk kiezen familieleden meestal voor een lening zonder hypotheekrecht.

Ervaring is een andere reden om een notaris in te schakelen. Hij kan alles voor je regelen, geeft advies en voorkomt vergissingen. Een fiscalist kan dit ook voor je doen, maar kan zelf geen hypotheekrecht vastleggen. Kies wel voor een notaris of fiscalist met het specialisme 'estate planning'. Bijvoorbeeld een EPN-notaris, of een gespecialiseerde notaris in de buurt.

De kosten van het advies en de akte zijn aftrekbaar voor het kind, op voorwaarde dat hij of zij deze kosten ook daadwerkelijk betaalt.

Zonder notaris

Ga je liever zelf aan de slag? Dan kun je ook zelf een overeenkomst maken. Daarin moet in elk geval de hoofdsom, de wijze waarop de lening wordt terugbetaald (bijvoorbeeld in annuïteiten of aflossingsvrije hypotheek), de looptijd en rente van de lening staan. Ook moet je de duur van de rentevaste periode omschrijven. Laat bij voorkeur een financieel onderlegde vriend met je meekijken naar je plannen, de overeenkomst en/of de berekeningen. Een foutje is snel gemaakt.

Je kunt nog veel meer afspraken vastleggen in de akte of overeenkomst. Bijvoorbeeld dat de lening onmiddellijk moet worden terugbetaald bij scheiding of faillissement van je kind. Of bij herhaaldelijk niet of te laat betalen van rente of aflossingen. Je kunt ook vastleggen dat je het uitgeleende bedrag direct kunt opeisen bij verkoop van het huis. Dat is handig als het niet je bedoeling is je kinderen een grote som geld in handen te geven voor iets anders dan een huis. Sta er ook bij stil of je de lening wilt laten doorlopen bij overlijden van ouder(s) en of kind. Heb je bijvoorbeeld meerdere kinderen die niet allemaal een gelijke lening hebben? Dan wil je je kinderen na je overlijden misschien niet opzadelen met een lening aan hun broer of zus.

Lening melden aan fiscus

De gegevens over de lening die je afsluit bij je ouders geef je via je belastingaangifte door aan de fiscus.

Handig naslagwerk: De familiebank

De familiebank biedt een helder overzicht van manieren waarop je familie en vrienden met een lening en/of schenking kunt helpen. Uiteraard lees je ook hoe je dit goed regelt en wat de fiscale consequenties zijn.

Boek bestellen

De-familiebank-WW

Is er recht op renteaftrek?

Als je kind de lening gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van zijn eigen woning, is de rente op de lening voor hem aftrekbaar als hij zich aan alle regels houdt. Een van de belangrijkste voorwaarden is dat wordt afgesproken dat de lening in maximaal 360 maanden moet worden afgelost.  Een hypotheekrecht is geen voorwaarde voor aftrek.

Moet er worden afgelost op de lening?

Starters op de woningmarkt moeten inderdaad aflossen om de rente te mogen aftrekken. Preciezer gezegd: wie na 1 januari 2013 voor het eerst een huis kocht of koopt, mag de rente niet aftrekken als hij een aflossingsvrije hypotheek afsluit. Hetzelfde geldt voor wie sinds die datum extra leent voor een volgend duurder huis of voor een verbouwing. Kies dan voor de extra lening een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Dan is de rente wel aftrekbaar zolang je de rente en (minimaal) de verplichte aflossing elke maand (of in elk geval elk jaar) aan je ouders overmaakt.

Een bedrag ter hoogte van de oude lening mag je meestal opnieuw aflossingsvrij lenen. Maar niet altijd: ook daarvoor gelden steeds meer fiscale beperkingen (zoals de bijleenregeling) en bancaire beperkingen (na verhuizing mag je maximaal 50% van de waarde aflossingsvrij lenen).

Minimale aflossingen

Met de rekenhulp van de Belastingdienst kun je de minimaal vereiste aflossingen berekenen. Vergelijk, om onaangename verrassingen achteraf te voorkomen, ook de aflossing in het eerste en laatste jaar. Bij een hoge rente stijgt de netto maandlast namelijk erg hard voor het kind. 

Je bewijst je kinderen lang niet altijd een dienst door soepel te zijn als ze de aflossingen niet op tijd betalen. Als ze de aflossing niet op tijd betalen, verliezen zij mogelijk hun renteaftrek. Check bij de Belastingdienst wat er gebeurt met de renteaftrek bij een betalingsachterstand. Vanaf de dag dat ze de gemiste aflossingen alsnog betalen, kunnen ze de rente weer aftrekken.

Oversluiten

Een (op 1 januari 2013) bestaande lening mag je wel (met behoud van renteaftrek) oversluiten naar een aflossingsvrije lening bij de ouders. De rente is dan nog steeds aftrekbaar. Ten minste, voor zover de lening niet hoger is dan de lening waarvan het kind de rente op 31 december 2012 mocht aftrekken. 

Welke rente zal ik rekenen?

Het voordeel van een familielening wordt groter naarmate je een hogere rente kiest. Je kind kan dan namelijk meer hypotheekrente aftrekken in zijn aangifte inkomstenbelasting. Zo krijgt hij of zij bij een lening van €25.000 meestal honderden euro's extra renteaftrek als hij een extra hoge rente betaalt. Ieder jaar.

Omdat het bijna nooit de bedoeling is dat kinderen zelf voor de hoge rente aan hun ouders opdraaien, schenken de ouders meestal jaarlijks een bedrag aan de kinderen terug. Op die manier heeft je kind onderaan de streep geen last van de hoge rente. Soms schenken ouders zelfs alle rente terug. 

Pas op:

  • Jaarlijks kunnen ouders €5428 (bedrag in 2019) belastingvrij schenken aan hun kind. Over het meerdere is 10% schenkbelasting verschuldigd. Voor schenkingen die gebruikt worden voor de aankoop van een eigen woning geldt soms een hogere vrijstelling (€102.010 in 2019). De jaarlijks vrijgestelde schenking tussen andere familieleden dan tussen ouders en kind is lager, namelijk €2173 (in 2019). Voor een schenking voor de eigen woning geldt wel hetzelfde hoge vrijgestelde bedrag van €102.010.
  • Streep de rentebetaling en aflossingen nooit direct weg tegen de schenking, maar maak alle bedragen echt over. De ouders moeten jaarlijks kunnen beslissen of ze een schenking doen. Maak de schenkingen daarom geen onderdeel van de overeenkomst. Anders kan de Belastingdienst de renteaftrek weigeren. 

Hoe hoog mag de rente maximaal zijn?

Zakelijke rente

De rente is alleen aftrekbaar voor zover hij 'zakelijk' is. Op grond van een oude uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is een zakelijke rente een rente die maximaal 25% hoger (of lager) is dan de bankrente. De banktarieven staan op de websites van banken. Maak een printje van het actuele renteoverzicht van een bank, plus de voorwaarden. Daarmee kun je later de zakelijkheid van de gekozen rente bewijzen aan de fiscus. 

Let wel op dat je geen appels met peren vergelijkt. Kijk dus naar de bankrente die hoort bij de afgesproken rentevaste periode en de risicoklasse waarin de lening valt.

Extra hoge rente

Als de woning niet dient als onderpand voor de familielening, mag je meestal de rente rekenen die de bank vraagt voor een persoonlijke lening. Je hoeft dan dus niet te vergelijken met de lage tarieven die nu gelden voor hypotheekrentes. Met een tarief van 5% of 6% zit je bij een lening zonder hypotheekrecht daarom meestal wel veilig. Een hogere of lagere rente kan ook zakelijk zijn, maar zet de reden voor die rente dan wel duidelijk in de overeenkomst. Dan heb je hem paraat als de fiscus je kind in de toekomst vragen over de lening stelt.

Geen vast maximum

De Consumentenbond krijgt veel vragen naar een concretere indicatie van de maximaal toegestane rente als er geen hypotheekrecht wordt gevestigd. Helaas noemen de fiscus, de wet en de rechter geen maximaal rentepercentage. Omdat ouders vaak meer uitlenen aan hun kinderen dan zij zonder hypotheekrecht bij de hun bank kunnen lenen, is het niet gemakkelijk te achterhalen wat een zakelijke rente is.

Een rechter noemde in 2013 in 2013 8% rente voor een lening zonder hypothecaire zekerheid zakelijk, maar in 2019 zei een hogere rechter in een andere zaak dat een rentevergoeding van 4,5% zakelijk is voor een lening zonder hypothecaire zekerheid. De rechter beperkte in de laatstgenoemde zaak de renteaftrek tot 4,5% per jaar, terwijl de overeengekomen en betaalde rente 9% per jaar was. In die uitspraken kun je lezen dat de rechter de afgesproken voorwaarden en de reële kans op betalingsproblemen meeweegt bij het inschatten van de zakelijke rente.

Wie vooraf zekerheid wil of de fiscus een rente in zijn eigen situatie zakelijk vindt, kan hierover contact opnemen met de belastinginspecteur. De afgelopen jaren zagen wij verschillende reacties van de inspecteur aan onze leden voorbij komen. De ene keer werd maximaal 6% rente geaccepteerd en een andere keer maximaal 8% rente. 

Lage of géén rente

Pas ook op met een te lage of helemaal geen rente. Je zoon of dochter loopt dan niet alleen renteaftrek mis, maar de fiscus ziet de uitgespaarde rente mogelijk óók als een schenking aan je kind. De Belastingdienst heft schenkbelasting als het verschil tussen de zakelijke rente en de lage rente op de familielening, samen met de andere schenkingen van de ouders aan dit kind, boven de €5428 (2019) per jaar uitkomt.

Hoe gaat de bank om met de familielening?

Maximaal leenbedrag

Wie bij aankoop van een huis een familielening krijgt én een hypotheek wil bij de bank, moet weten dat de familielening meetelt bij de berekening van de maximaal te verkrijgen lening bij de bank. Ook de voor de familielening overeengekomen rente vormt een maandelijkse last. De bank moet daar rekening mee houden, door je niet zoveel te lenen dat je in de knel komt met je totale vaste lasten. Een schriftelijk verklaring van ouders waarin staat dat zij de intentie hebben om jaarlijks te schenken kan er wel toe leiden dat de familielening niet of minder zwaar meetelt bij de berekening van de maximale hypotheek bij de bank.  

Soms een gunstiger hypotheektarief

De familielening kan leiden tot een lagere hypotheekrente. Omdat er minder geleend hoeft te worden bij de bank, rekent de bank mogelijk een lagere risico-opslag.

Lees ook:

Artikelen binnen Starter

Alle artikelen