Aankoopmakelaar: nodig of overbodig?

Wanneer handig?

Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar kan handig zijn in bepaalde situaties. Bijvoorbeeld:

• Als je te weinig tijd hebt om zelf op woningjacht te gaan.
• Als je niet weet waar je op moet letten bij de bezichtiging van een huis.
• Als je hulp nodig hebt bij de onderhandelingen.

Wat doet de aankoopmakelaar?

Het takenpakket van een aankoopmakelaar ligt nergens officieel vast. Je moet hierover zelf goede afspraken maken. De hulp van de aankoopmakelaar kun je grofweg opdelen in de volgende 4 stappen:

Zoeken

Aankoopmakelaars zeggen dat ze soms eerder dan jijzelf een geschikte woning voorbij zien komen. Bijvoorbeeld woningen die officieel nog niet 'op de markt' (meestal is dat Funda) staan. Soms gaat de aankoopmakelaar verder en benadert hij zelfs woningeigenaren waarvan de woning niet eens te koop staat.

Verder kan een aankoopmakelaar meedenken over het soort woning en waar deze te vinden is voor een betaalbare prijs. Bijvoorbeeld in een randgemeente waar je zelf niet aan denkt.

Tip: bereken eerst hoeveel je kunt uitgeven aan een huis, voordat je een aankoopmakelaar inschakelt.

Bezichtigen

Het is gebruikelijk om samen de uitgezochte woning(en) te bezichtigen. De makelaar kijkt met een neutrale blik naar het huis. De makelaar stelt als het goed is kritische vragen aan de verkoper of verkoopmakelaar. Onder andere over de:

• bouwkundige staat
• isolatie
• omgeving
• reeds uitgevoerde
• geplande verbouwingen.

Na afloop van de bezichtiging zet hij de voor- en nadelen op een rij en geeft hij advies over de woning. Bijvoorbeeld om een bouwkundige keuring uit te laten voeren en een geschikte prijs.

Een aankoopmakelaar behoort enig verstand te hebben van de potentiële risico's van een woning. Denk aan:

• Staat deze in een gebied met funderingsproblemen?
• Is de vloer gevoelig voor betonrot?
• Is er asbest aanwezig?

De aankoopmakelaar moet dit soort zaken weten en hoort je daarop te wijzen. Hiermee voldoe je aan de onderzoeksplicht die je hebt als koper.

Onderhandelen

Dit is normaal gesproken de belangrijkste taak van de aankoopmakelaar. Hij heeft vaker met dat bijltje gehakt en weet wat hij moet doen. De toegevoegde waarde van de makelaar zit hem uiteindelijk in de aankoopprijs. Die hoort, na aftrek van de makelaarscourtage, lager te zijn dan de prijs die je zelf had kunnen bereiken. Anders had je het net zo goed zelf kunnen doen.

Omdat huizen tegenwoordig voor de vraagprijs en zelfs daarboven worden verkocht, maakt de aankoopmakelaar moeilijke tijden door. Op sommige plekken is de woningmarkt daarentegen zó overspannen dat je er zonder aankoopmakelaar niet tussenkomt.

Begeleiden 

Om de woning daadwerkelijk te kunnen kopen:

• moet je op zoek naar een hypotheekadviseur of bank
• heb je een taxatierapport nodig
• mag je als koper kiezen bij welke notaris de overdracht plaatsvindt.

De aankoopmakelaar kan hiervoor mensen aandragen uit zijn netwerk.

Verder controleert hij de voorlopige koopakte op fouten en voor jou ongunstige bepalingen. Een goede aankoopmakelaar gaat ook met je mee naar de inspectie van het huis kort voor de overdracht.

Wat doet de aankoopmakelaar niet?

Hoewel de aankoopmakelaar enige bouwkundige kennis moet hebben, is hij geen bouwkundig ingenieur. Bij twijfel adviseert hij een bouwkundige keuring.

Verder zal hij niet de taxatie uitvoeren (niet toegestaan) en meestal bemoeit hij zich ook niet met de hypotheek. 

Aandachtspunten

Eerst hypotheekadvies

Sommige aankoopmakelaars willen eerst een recent hypotheekadvies zien voordat ze voor jou aan de slag gaan. Daarmee wordt de kans kleiner dat de koop niet doorgaat, omdat je de woning niet kan betalen.  

Werkzaamheden

Er is geen wettelijk minimum takenpakket van de aankoopmakelaar. Leg daarom schriftelijk vast welke stappen en werkzaamheden de aankoopmakelaar voor zijn rekening neemt en tot aan welk moment.

Beloning

Leg de beloning (makelaarscourtage) goed vast. Aankoopmakelaars werken met verschillende beloningsstructuren met elk hun eigen voor- en nadelen. Een vast bedrag geeft duidelijkheid, maar neemt wellicht de prikkel weg om een scherpe prijs te bedingen.

Soms rekenen aankoopmakelaars een vast percentage (bijvoorbeeld 1%) van de aankoopsom. Dat heeft iets merkwaardigs, omdat de aankoopmakelaar dan gebaat is bij een hogere prijs.

Het beste is om een vast bedrag af te spreken in combinatie met een prestatiebeloning die afhangt van het onderhandelingsresultaat. Bijvoorbeeld 5% van het verschil tussen de vraagprijs en de aankoopprijs. Twijfel je over het tarief, benader dan gerust een tweede aankoopmakelaar.

Koop en verkoop

Een aankoopmakelaar (en zijn kantoor) mag niet betrokken zijn bij de verkoop van dezelfde woning. Een woning die in de verkoop staat bij een bepaalde makelaar kan je dus niet kopen met behulp van diezelfde makelaar. Dit verkleint bij een zoekopdracht mogelijk het aantal woningen.

Opdracht intrekken

Leg vast op welk moment en tegen welke voorwaarden de opdracht mag worden ingetrokken. Vraag na of de aankoopmakelaar intrekkingskosten rekent en de hoogte daarvan. De kosten die de aankoopmakelaar aantoonbaar reeds voor je heeft gemaakt, zul je moeten betalen.

Inspanningsverplichting

Een aankoopmakelaar heeft een inspanningsverplichting, geen resultaatsverplichting. Het kan gebeuren dat je vindt dat de makelaar te weinig voor je doet.

Leg daarom vanaf dag 1 alle correspondentie en activiteiten vast. Als de aankoopmakelaar aantoonbaar tekort schiet, dan mag je de overeenkomst kosteloos ontbinden.

Makelaarscourtage en 'kosten koper'

Makelaarscourtage valt niet onder de 'kosten koper' en is fiscaal niet aftrekbaar. 

Lees ook:

• Alles over het kopen van een huis

• Hypotheek voor je eerste huis

• Verbouwen en klussen

• Huis kopen? Denk aan een rechtsbijstandverzekering

• Klacht over de een makelaar