icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Van hypotheek tot verhuisdoos |

Stap voor stap naar je nieuwe huis.

icoon nieuw huis

Tip: hypotheek zónder renteaftrek

De hypotheek zónder hypotheekrenteaftrek wordt meestal gemeden, maar wordt terecht steeds populairder. Je hypotheekadviseur denkt meestal niet mee over deze optie, terwijl het al snel duizenden euro’s fiscaal voordeel oplevert. Hoe zit dat?
Nelleke Rookmaker
Nelleke Rookmaker

Expert Geld & Verzekering

hypotheek-box-1-of-3

Fiscaal beter uit zónder renteaftrek?

Veel Nederlanders zijn tegenwoordig beter af met een hypotheek zónder renteaftrek dan met een hypotheek mét renteaftrek. Dat komt doordat de overheid het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek steeds verder beperkt en doordat de rente al jarenlang daalt.

Als je in de afgelopen jaren bent verhuisd of een nieuwe rentevaste periode bent aangegaan bij de bank, was je waarschijnlijk blij verrast door de nieuwe rente. Maar de belastingaanslag was daarna waarschijnlijk een flinke tegenvaller. Zeker als je een flinke overwaarde hebt op je huis. Want als je er van uit gaat dat de aftrekpost voor de eigen woning halveert als je rente daalt van 4% naar 2%, ben je veel te optimistisch. De belastingteruggave in verband met de eigen woning kan in die situatie bijvoorbeeld ook van €1700 naar €100 gaan.

De langgekoesterde renteaftrek van een eigenwoningschuld is daardoor steeds minder waard. Voor mensen met veel belast vermogen en/of een huis met een grote overwaarde is het daarom steeds vaker gunstiger als de hypotheek in box 3 valt in plaats van in box 1. De renteaftrek vervalt dan, maar de heffing over het vermogen daalt erdoor.

Voor wie?

Heb je veel belast vermogen (in box 3) en een lage hypotheekrente van ongeveer 2%, dan is een hypotheek zónder renteaftrek al gauw gunstiger dan eentje mét renteaftrek.

Hetzelfde geldt als je veel vermogen hebt en een hele dikke overwaarde op de woning. Je leent bijvoorbeeld maar 50% van de WOZ-waarde.

Heb je een flink vermogen en een (beneden)modaal inkomen? Dan is een hypotheek in box 3 vaak ook gunstiger dan eentje in box 1. Bijvoorbeeld als je een grote erfenis hebt gekregen van €200.000 en je niet besluit je hypotheek te verlagen met die erfenis. Dat geldt zeker voor AOW’ers met een inkomen onder de €34.000, door het lage belastingtarief (dat ook geldt voor de aftrek) profiteer je dan namelijk maar weinig van renteaftrek.

Heb je een huis met een waarde boven de 1,2 miljoen euro en daarnaast ook nog een flink vermogen? Dan is een lening in box 3 fiscaal ook vaak interessanter dan een lening in box 1. Bij zulke dure huizen profiteer je namelijk minder van belastingaftrek voor de eigen woning in box 1 omdat er een extra hoge bijtelling tegenover staat.

Hoeveel bespaar je?

Het gaat al snel om duizenden euro’s per jaar. We geven een voorbeeld van een hypotheek met een lage rente om te laten zien hoe je het voordeel kunt berekenen en hoeveel voordeliger een lening zonder renteaftrek kan zijn.

Rekenvoorbeeld:

  • Frits en Carel zijn getrouwd en kopen een nieuw huis, met een WOZ-waarde van €400.000.
  • Ze vinden de hypotheekrente van 2% die ze kunnen krijgen zo gunstig dat ze besluiten €300.000 te lenen, ook al hebben ze €400.000 aan spaargeld en beleggingen.
  • Frits heeft in 2017 een inkomen van €60.000 per jaar en Carel €15.000.
  • Ze zijn in de gelukkige omstandigheid dat ze gemakkelijk kunnen beïnvloeden of hun nieuwe lening in box 1 of box 3 terecht komt. Wat kunnen ze het best doen?

Situatie met hypotheekrenteaftrek

  • Als Frits en Carel kiezen voor een hypotheek in box 1 (mét renteaftrek dus), kunnen ze de rente (€6000) min de bijtelling voor het bezit van de woning (€3000) aftrekken.
    (De bijtelling voor het bezit van de woning is bijna altijd 0,75% van de WOZ-waarde van je woning)
  • De aftrekpost voor hun woning is dus €3000.
  • Frits heeft het hoogste inkomen van de 2 en daarom is het slim dat hij de aftrek voor de eigen woning claimt in de aangifte. De aftrekpost is bij hem 40,8% van €3000 waard. De fiscus betaalt daardoor €1224 mee aan de eigen woning.
    (Je kunt het tarief dat past bij je eigen inkomen vinden in het overzicht van tarieven en schijven van de Belastingdienst.)

Situatie zonder hypotheekrenteaftrek

  • Als Frits en Carel kiezen voor een hypotheek in box 3, krijgen ze geen renteaftrek. De schuld mag nu wel van het vermogen in box 3 worden afgetrokken. Het box 3 vermogen daalt daardoor van €400.000 naar €106.000 , want stellen mogen €6000 van de schuld niet meetellen in box 3. Bij een vermogen van €400.000 hadden ze €4050  vermogensrendementsheffing betaald. Omdat ze nu mogen rekenen met een vermogen van €106.000, betalen ze maar €481 vermogensheffing. Met de hypotheek in box 3, besparen zij dus €3569 vermogensheffing ten opzichte van een hypotheek in box 1.

Frits en Carel kiezen dus voor een hypotheek in box 3. Dat levert alleen al in 2017 €2.345 meer belastingvoordeel op dan de hypotheek in box 1.

Let op: Ga bij je eigen berekening niet de fout in dat je de waarde van de woning ook opgeeft in box 3. Zelfs als de hele hypotheek in box 3 terecht komt, blijft de waarde van de woning belast in box 1.

Hoe krijg je de lening in box 3?

Je kunt helaas niet kiezen bij het invullen van de belastingaangifte in welke box je je lening aangeeft. Zelfs bij het af- of oversluiten van de hypotheek is het vaak niet mogelijk om hem in box 3 te krijgen. Je mogelijkheden hangen af van het moment waarop je je eerste huis kocht.

Eerste huis gekocht na 2012

  • Als je voor het eerst een huis kocht of koopt na 2012, kan het makkelijk zijn om (een deel van) de lening in box 3 te krijgen. De hypotheek valt dan alleen in box 1 als je kiest voor een lineaire of een annuïtaire hypotheek. Kies je voor een aflossingsvrije lening, dan valt de lening dus vanzelf in box 3.
  • Vervelend is wel dat banken hun klanten niet meer dan de helft van de woningwaarde aflossingsvrij mogen lenen. Als je slechts de helft van de eigenwoningschuld kunt overbrengen naar box 3, is dat fiscaal meestal niet interessant.
  • Kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek is daarom vooral aantrekkelijk voor wie een groot deel van het huis kan financieren met eigen geld. Je hebt bijvoorbeeld een grote vrijgestelde schenking van maximaal €100.000 gekregen van je ouders of kreeg al eens een grote erfenis. Misschien willen je ouders je wel een aflossingsvrije lening verstrekken, voor het gedeelte van de benodigde lening dat de bank niet aflossingsvrij kan verstrekken.
  • Heb je bij het afsluiten van je lening de verkeerde aflosvorm gekozen en kom je er nu achter dat een lening in box 3 voor jou beter uit had gepakt? Omzetten van een bestaande hypotheek in een aflossingsvrije lening bij je huidige geldverstrekker kan vaak vrij eenvoudig en goedkoop. Informeer voor de mogelijkheden bij de bank of verzekeraar waar je hypotheek loopt.

Eerste huis gekocht in of vóór 2012

  • Hypotheken die zijn ingegaan voor 2013 zijn veel lastiger in box 3 te krijgen. Daarvoor gelden namelijk andere fiscale regels. Bij het oversluiten van zo’n lening komt de nieuwe lening ook altijd weer in box 1. Ongeacht de hypotheekvorm. Zelfs een nieuwe lening na verhuizing bij een andere bank komt onvermijdelijk terug in box 1. 
  • Iedereen die extra leent in verband met een verhuizing naar een duurder huis, kan het geld dat meer wordt geleend dan voorheen wel in box 3 krijgen door niet te kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek
  • Iedereen die extra leent voor een verbouwing, kan die lening daarvoor in box 3 krijgen door niet te kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Kies je voor een aflossingsvrije lening, dan valt de lening dus vanzelf in box 3.
  • Bij verhuizing is er wel een manier om je box 1 hypotheek af te schudden voor je nieuwe woning. Je moet daarvoor alleen wel iets doen dat voor velen een te groot offer zal zijn. Als je zorgt dat je na de leveringsdatum van het huis dat je verkoopt 2 keer Oud & Nieuw voorbij laat gaan voordat je de sleutel krijgt van je nieuwe huis, gelden voor jou voortaan dezelfde fiscale regels als voor mensen die hun eerste huis kochten na 2012. Sluit je daarna een aflossingsvrije hypotheek af voor je nieuwe huis, dan is de hele lening een box 3 hypotheek. Je moet het er wel voor over hebben om ruim een jaar tussendoor geen eigen koophuis te hebben.
  • Er zijn vergelijkbare mogelijkheden als je besluit je oude huis eerst een periode te verhuren, voordat je een nieuw huis koopt. Ook in dat geval moet je minstens 2 jaarwisselingen niet in een eigen koophuis wonen. Voor wie alleen woonde en gaat samenwonen is dit nog wel eens een goede optie.
  • Wie genoeg geld heeft om de box 1-hypotheek volledig mee af te lossen, kan de hypotheek ook in box 3 krijgen. Je kunt dan een paar maanden na het aflossen een nieuwe schuld aangaan. Die valt dan voortaan in box 3.
  • Een stel dat niet in gemeenschap van goederen is getrouwd en samen een huis wil kopen heeft soms nog een andere mogelijkheid, als slechts 1 van hen een huis had in de 2 jaar voor aankoop van het nieuwe huis. Als de ander volledig eigenaar wordt van het nieuwe huis en een aflossingsvrije lening afsluit, komt die helemaal in box 3. De bank is dan bereid om de lening te baseren op beide inkomens als beide partners zich hoofdelijk aansprakelijk stellen voor de schuld.

Let op!

  • Een aflossingsvrije hypotheek heeft ook nadelen ten opzichte van een annuïteitenhypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Je kunt die nadelen omzeilen door jaarlijks vrijwillig 3% of 4% van de lening af te lossen. Zo los je de lening in zo’n 30 jaar toch helemaal af. Tot 10% aflossen per jaar kan altijd boetevrij. Komt het een paar jaar slecht uit om af te lossen, dan kun je die jaren overslaan. Waarschijnlijk is het voor je betaaldiscipline het best om elke maand geld daarvoor opzij te zetten.
  • De fiscale regels voor de eigen woning wijzigen de komende jaren. Het berekende voordeel van een box 3 lening verandert mee. Het box 3 voordeel van een hypotheek in box 3 wordt in eerste instantie bijvoorbeeld lager door lagere tarieven en hogere vrijstellingen in box 3 in 2018. Maar het is goed mogelijk dat de tarieven daarna juist stijgen. De geleidelijke afbouw van de Hillen-aftrek beperkt het voordeel van de box 3 hypotheek ook. Het voordeel van een lening in box 1 verandert de komende jaren ook. Vooral voor mensen met een inkomen boven de €70.000. Zij krijgen de komende jaren een steeds minder renteaftrek. Dat kan flink schelen. Ook voor je hypotheek in box 1 kan de afschaffing van de Wet Hillen nadelig zijn, maar veel mensen met een hypotheek in box 1 hebben daar niets mee te maken.
  • Aflossen of minder lenen wordt vaak als beter alternatief gezien dan een lening in box 3 náást het aanhouden van spaargeld. Vergeet die optie dus niet bij je afweging. Als het vermogen op lange termijn een lager rendement heeft dan het rentepercentage dat je betaalt voor de hypotheek is aflossen gunstiger dan het aanhouden van een box 3 hypotheek. Het geld dat je beschikbaar wilt houden voor consumptie, als aanvulling op je pensioen of voor eventuele schenkingen aan kinderen, kun je beter niet gebruiken om af te lossen.

Lees ook

 

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • taxatie-huis-inspectie
    14 dec.

    Hoe kies je een taxateur?

    De bank vraagt meestal een taxatierapport als je een hypotheek afsluit. Ook is een taxatie handig als je een bod doet op een woning. Waar moet je letten als je een taxateur inschakelt?
  • werkgeversverklaring
    30 nov.

    Waarop te letten bij een werkgeversverklaring?

    De werkgeversverklaring is een belangrijk document bij de hypotheekaanvraag. Het ingevulde formulier bevat vaak fouten of is onvolledig. Dit kan de hypotheekaanvraag vertragen. Het is daarom belangrijk dat je de werkgeversverklaring controleert voordat je het document aanlevert bij de hypotheekverstrekker.