icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid, snelheid en om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

Overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je en wanneer?

Ga je een bestaande woning kopen? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Dat is een behoorlijk bedrag, maar er is waarschijnlijk goed nieuws voor starters. En er zijn nog andere situaties waarbij je deze belasting niet betaalt. Lees welke dat zijn en hoe het precies zit met deze belasting.

Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:24 september 2020

overdrachtsbelasting hypotheek

Tarief overdrachtsbelasting

In principe betaalt iedereen die een bestaande woning koopt, 2% overdrachtsbelasting over de aankoopwaarde van het huis. Dit tarief geldt als je zelf in het huis gaat wonen. Hierbij horen ook de zaken als een tuin, garage en schuur die op de grond van de woning staan. 

Plan: geen overdrachtsbelasting voor starters vanaf 2021

Er is een wetsvoorstel in de maak, waarbij vanaf 2021 jongeren van 18 tot en met 34 jaar geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen bij aankoop van een bestaande woning. Dat zou ook het volgende inhouden (dit gaat pas in als het voorstel is goedgekeurd):

Eén starter is ouder

Als twee starters samen een woning kopen en één starter is al ouder dan 35 jaar dan betaalt de oudste 2% over de helft van de woningwaarde. Voor de jongste starter geldt dan ook weer dat die ouder moet zijn dan 18 maar nog geen 35.

Voorbeeld

Twee starters van 30 en 37 jaar oud kopen in 2021 samen een woning van €200.000.

  • De jongste starter betaalt geen overdrachtsbelasting.
  • De oudste betaalt 2% over €100.000 = € 2.000.

De jonge doorstromer

Ook jonge 'doorstromers' die al eerder een woning kochten (voor 1 januari 2021) kunnen vanaf 2021 deze vrijstelling één keer gebruiken bij aankoop van de volgende bestaande woning. Ook hiervoor geldt, dat zij nog geen 35 jaar mogen zijn. 

Tip

Voor starters die net een huis hebben gekocht kan het handig zijn om de overdracht van de woning naar 2021 te verplaatsen. Bij een woning van bijvoorbeeld €250.000 scheelt dit €5.000.

Geen overdrachtsbelasting bij bestaande woning in andere situaties

Je betaalt geen overdrachtsbelasting als:

  • je door een huwelijk of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt.
  • de woning door een relatiebreuk eigendom wordt van één van beide partners. De woning moet daarvoor wel gemeenschappelijk bezit zijn geweest. Er geldt ook nog een extra voorwaarde. Beide partners moeten gerechtigd zijn geweest tot minstens 40% van de waarde.
  • je een woning erft.
  • je een huis koopt en binnen 6 maanden weer doorverkoopt én de waarde in de tussentijd niet gestegen is.

Wie profiteert bij een snelle doorverkoop van de woning?

Koop je een woning die binnen 6 maanden al van eigenaar wisselde, dan hoef jij als nieuwe koper geen overdrachtsbelasting te betalen. In deze situatie spreken de koper en verkoper vaak samen af dat het belastingvoordeel toch naar de oude eigenaar gaat.

Als de woning in waarde gestegen is, moet de nieuwe koper altijd overdrachtsbelasting betalen over het verschil tussen de vorige en huidige koopsom van de woning.

Rekenvoorbeeld 1

  • De heer Vlist koopt op 1 januari een huis voor €160.000.
  • Hierover betaalt de heer Vlist 2% aan overdrachtsbelasting, dat is €3200.
  • De heer Vlist verbouwt het huis (dit zorgt voor een waardestijging) en verkoopt het op 1 mei aan mevrouw De Jager voor €200.000.
  • Mevrouw De Jager moet in ieder geval overdrachtsbelasting betalen over €40.000 (€200.000 - €160.000), dat is €800.

Let op: Een koper die de eerder betaalde overdrachtsbelasting aan de oude eigenaar vergoedt, moet over dat bedrag alsnog 2% overdrachtsbelasting betalen.

Rekenvoorbeeld 2

Stel dat mevrouw De Jager (uit voorbeeld 1) met de heer Vlist afspreekt dat zij de eerder betaalde overdrachtsbelasting van €3200 (dat is 2% van €160.000) aan de heer Vlist vergoedt:

  • Mevrouw De Jager moet dan ook extra afrekenen bij de Belastingdienst: 2% van €3200, dat is €64.
  • In totaal betaalt mevrouw De Jager bij deze afspraak met de heer Vlist onder aan de streep precies evenveel als wanneer ze 2% belasting had moeten betalen over de €203.200 die ze in totaal aan de heer Vlist heeft betaald. €800 + €3200 + €64 is namelijk €4064. Dat is exact 2% van €203.200.

Hoe gaat de betaling van overdrachtsbelasting?

De koper van de woning betaalt de overdrachtsbelasting. Meestal gebeurt dit bij de overdracht via de notaris. De notaris regelt de aangifte verder en maakt ook de overdrachtsbelasting over naar de Belastingdienst. Je kunt de betaalde overdrachtsbelasting niet aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting.

Als je de overdrachtsbelasting meefinanciert in de hypotheek, mag je de rente die je betaalt voor deze lening wél aftrekken. Soms gebeurt de overdracht niet via de notaris. Dan moet je zelf binnen 1 maand nadat je eigenaar bent geworden aangifte doen en de belasting betalen. Vraag hiervoor een aangifteformulier overdrachtsbelasting aan bij de Belastingtelefoon.

Overdrachtsbelasting voor een nieuwbouwwoning?

Koop je een nieuwbouwwoning, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel betaal je btw (21%) over de koopsom.

Meer lezen:

Meer voordelen bij je lidmaatschap

Van hypotheek tot verhuisdoos. Wij helpen je met tips en tools voor het afsluiten en aanpassen van je hypotheek. Met een lidmaatschap ontvang je meer voordelen. Bijvoorbeeld toegang tot al onze testinformatie over diensten of hulp bij juridische vragen.

Word lid