Overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je en wanneer?

Wijzigingen Prinsjesdag 2025

Met Prinsjesdag is bekendgemaakt dat de overdrachtsbelasting verandert. Het tarief voor woningen waar je zelf niet in gaat wonen gaat per 1 januari 2026 naar beneden van 10,4% naar 8%. De startersvrijstelling geldt in 2025 bij aankoop van een woning van maximaal €525.000.

Wat is overdrachtsbelasting?

Je betaalt in Nederland overdrachtsbelasting als je een bestaande woning koopt. Deze belasting geldt dus niet voor nieuwbouw. Starters tot 35 jaar profiteren van de startersvrijstelling. Als ze in 2024 een huis kopen van maximaal €510.000 dan betalen ze geen overdrachtsbelasting. 

Tarief overdrachtsbelasting 2024

De overdrachtsbelasting is 2% over de marktwaarde van het huis. Dit tarief geldt als je zelf in het huis gaat wonen. Ga je niet zelf in het huis wonen, dan betaal je 10,4% belasting. Dit geldt bijvoorbeeld voor beleggers of voor vakantiewoningen. 

Startersvrijstelling 2024

Huizenkopers van 18 tot 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een bestaande woning. De startersvrijstelling geldt in 2024 bij aankoop van een woning tot €510.000. In 2025 geldt dit bij een aankoop van een woning tot €525.000

Voorwaarden startersvrijstelling

• Je moet tussen de 18 en 35 jaar oud zijn als je de woning aankoopt. Het gaat om het moment dat je bij de notaris de leveringsakte van de woning tekent. 
• De koopsom én de taxatiewaarde van de woning mogen niet hoger zijn dan €510.000. Het gaat om het huis en de zaken die bij het huis horen. Zoals de tuin, garage en een schuur.  
• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen. 
• Je mag eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. 

Eén starter is ouder

Kopen 2 starters samen een woning en is 1 starter ouder dan 35 jaar? Dan betaalt de oudste 2% over de helft van de woningwaarde. Voor de jongste starter geldt dat die tussen de 18 en de 35 jaar moet zijn. 

Bij verhuizing naar volgende koopwoning

Heb je een koopwoning en ga je verhuizen naar een andere koopwoning? Als je nog geen 35 jaar bent dan kun je ook als doorstromer gebruik maken van de vrijstelling. Tenminste, als je nog niet eerder van de vrijstelling hebt geprofiteerd. 

Geen overdrachtsbelasting in andere situaties

Je betaalt geen overdrachtsbelasting als:

• Je door een huwelijk of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt.
• De woning door een relatiebreuk eigendom wordt van 1 van beide partners. De woning moet daarvoor wel gemeenschappelijk bezit zijn geweest. Er geldt nog een extra voorwaarde: beide partners moeten voor minimaal 40% eigenaar zijn geweest. 
• Je een woning erft.
• Je een huis koopt en binnen 6 maanden weer doorverkoopt én de waarde in de tussentijd niet gestegen is.
• Je een huis koopt, een deel van de woning gaat verhuren en een deel gezamenlijk gaat gebruiken. Voor het deel dat je samen met de huurder gebruikt, geldt de startersvrijstelling. Hierbij geldt de voorwaarde dat je als koper minstens 90% van het woonoppervlak zelf als hoofdverblijf gebruikt. Dat is inclusief het woonoppervlak dat je gezamenlijk gebruikt. 

Hoe gaat de betaling van overdrachtsbelasting?

De koper van de woning betaalt de overdrachtsbelasting. De notaris regelt de aangifte en maakt de overdrachtsbelasting over naar de Belastingdienst. Je kunt de betaalde overdrachtsbelasting niet aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting. 

Startersvrijstelling

Wil je gebruik maken van de startersvrijstelling? Dan heb je de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling nodig van de Belastingdienst. Vul het formulier in en stuur het naar de notaris. Of neem het mee op de datum van de overdracht van je huis.

Startersvrijstelling niet verplicht

Je kunt ervoor kiezen om de startersvrijstelling niet te gebruiken. Dat kan aantrekkelijk zijn als je verwacht dat je voor je 35e verhuist naar een duurdere koopwoning. Je voordeel is dan groter omdat de vrijstelling geldt over een hoger bedrag. Heb je eenmaal gekozen om gebruik te maken van de startersvrijstelling dan kun je die keuze niet meer terugdraaien. 

Vrijstelling of laag tarief achteraf aanvragen nu mogelijk

Lukt het niet om de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling mee te nemen naar de notaris? Of ben je het vergeten? Dan moet je 2% overdrachtsbelasting betalen. De staatssecretaris heeft goedgekeurd dat je achteraf alsnog gebruik kunt maken van de startersvrijstelling. Je moet wel aan de voorwaarden voldoen. En binnen 6 weken na het betalen van de overdrachtsbelasting een bezwaar indienen bij de Belastingdienst. 

Je kunt ook bezwaar indienen als je het hoge tatief van 10,4% hebt betaald maar recht hebt op het lage tarief.

Overdrachtsbelasting voor een nieuwbouwwoning?

Koop je een nieuwbouwwoning, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel betaal je 21% btw over de koopsom.

Wie profiteert bij snelle doorverkoop van de woning?

Koop je een woning die binnen 6 maanden al van eigenaar wisselde? Dan hoef jij als nieuwe koper geen overdrachtsbelasting te betalen. In deze situatie spreken de koper en verkoper vaak samen af dat het belastingvoordeel toch naar de oude eigenaar gaat.

Als de woning in waarde gestegen is, moet de nieuwe koper altijd overdrachtsbelasting betalen. Dit gaat over het verschil tussen de vorige en huidige koopsom van de woning.