icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid, snelheid en om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

Consumentenbond.nl

Inloggen

Vul een geldig e-mailadres in

Vul een wachtwoord in

Verborgen gebrek: hoe voorkom je narigheid?

Je nieuwe huis blijkt minder perfect dan gedacht door een verborgen gebrek. Het is de nachtmerrie van iedere huizenkoper. Wat kun je doen om problemen te voorkomen? En wie is er aansprakelijk als het tóch misgaat? 

Mark Drabbe

Mark Drabbe , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:20 september 2019

verborgen-gebreken

Gebrek voor jouw rekening

Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas na de koop van het huis ontdekt. Denk aan een ernstige lekkage in de badkamer. Als eigenaar ben je hiervoor zelf verantwoordelijk. In principe komen alle kosten voor het oplossen van (verborgen) gebreken na de overdrachtsdatum voor jouw rekening.

Naast lekkage zijn andere veelvoorkomende verborgen gebreken:

Verkoper soms tóch aansprakelijk

Er zijn 2 situaties, waarin je de verkoper achteraf alsnog aansprakelijk kan stellen:

  • Het gebrek is zodanig ernstig dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. De bewijslast hiervoor ligt wel bij jou als koper. Maar het maakt voor de aansprakelijkheid weer niet uit of de verkoper wel of niet op de hoogte was van het gebrek.
  • Het gebrek was bekend bij de verkoper, maar hij heeft het niet gemeld. Dat is niet toegestaan. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Het moet wel gaan om een gebrek dat de koper niet makkelijk zelf had kunnen ontdekken.

Onderzoeksplicht koper

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Of je dat onderzoek zelf kunt doen, hangt af van je eigen bouwkundige kennis en van de staat van het huis. In het algemeen geldt. Hoe ouder de woning, hoe groter de kans op (verborgen) gebreken. Een bouwkundige keuring laten uitvoeren is niet verplicht, maar bij oudere woningen wel verstandig.

Mede op aandringen van de Consumentenbond bevat het koopcontract standaard een bouwkundig voorbehoud. Daarmee kun je als koper de koop ontbinden als er sprake blijkt te zijn van van ernstige gebreken. Of als de noodzakelijke herstelkosten boven een bepaald bedrag uitkomen.

Dat voorbehoud mag je schrappen als de verkoper er niet mee instemt, of als de koper een keuring niet nodig acht. Voer de bouwkundige keuring in dat geval uit vóórdat je het koopcontract ondertekent. Informeer ook altijd rechtstreeks bij de verkoper of er (verborgen) gebreken aan de woning kleven en leg dit schriftelijk vast in een brief of e-mail.

Een andere manier om te voldoen aan de onderzoeksplicht is door gebruik te maken van een aankoopmakelaar. Deze behoort verstand te hebben van de potentiële risico's van een woning.

Let op kleine lettertjes

Staat er in het koopcontract een zogeheten ouderdomsclausule, let dan extra goed op. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. De gebreken die het gevolg zijn van de leeftijd van de woning, zijn dan voor risico van de koper. Meestal betreft het zaken als de gevel, dak, fundering, leidingen, rioolvoorziening, installaties en elektra. Met deze clausule staat de verkoper juridisch gezien behoorlijk sterk.

Een andere clausule die soms opduikt is de niet-zelfbewoningsclausule. Deze komt vooral voor als het huis verhuurd is geweest. De verkoper geeft aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning.

In beide gevallen is een bouwkundige keuring sterk aan te bevelen. Mochten daaruit ernstige gebreken volgen, dan kun je dat meenemen in de prijsonderhandelingen. Is er geen onderhandelingsruimte? Bedenk dan hoe graag je de woning wil hebben en of je genoeg geld hebt om de gebreken te laten herstellen. 

Raadpleeg verzekeraar

Komt er na de overdracht tóch een verborgen gebrek aan het licht en is de verkoper wellicht aansprakelijk. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt, dan is het verstandig die in te schakelen. De verzekeraar kan je adviseren en/of helpen om de schade te verhalen op de verkoper. 

Wel is het belangrijk dat je de juiste rubriek (Wonen of Eigen Woning) meeverzekerd. Een verborgen gebrek melden bij de opstalverzekering kan geen kwaad, maar die zal de schade meestal afwijzen. Schade door achterstallig onderhoud is standaard uitgesloten van dekking.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • Triodos hypotheek afsluiten
    Nieuws  |  23 okt.

    Triodos hypotheek via Consumentenbond

    Wie hypotheekadvies inwint bij de Consumentenbond, kan nu ook een hypotheek bij Triodos afsluiten. De samenwerking met Triodos is bijzonder; deze bank werkt uitsluitend samen met hypotheekadviseurs die de waarden van de bank onderschrijven.
  • Koopkracht 4 item 4 Succes makelaarsloon
    Nieuws  |  16 jul.

    Nieuwe voorwaarden makelaars per 1 september

    De consumentenvoorwaarden voor makelaars zijn vernieuwd en verbeterd. In de voorwaarden staat in heldere en begrijpelijke taal beschreven wat een makelaar doet om een woning te verkopen, om een ander huis aan te kopen of een woningtaxatie uit te voeren.
  • werkgeversverklaring
    6 jul.

    Checklist werkgeversverklaring

    De werkgeversverklaring is belangrijk bij de hypotheekaanvraag. Het bevat vaak fouten. Dit kan de hypotheekaanvraag vertragen. Gebruik onze checklist.
  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.