icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Hypotheekrenteaftrek: hoe kun je daarvan profiteren?

De rente van nieuwe hypotheken mag sinds 2013 alleen nog worden afgetrokken als de lening in maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost via een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Als je op 31 december 2012 al een hypotheek had, heb je meestal meer keuze. Zelfs als je verhuist of je hypotheek verlengt. Welke hypotheekvorm kun je het best kiezen?
Rien Meijer
Rien Meijer

Expert Geld & Verzekering

Bijgewerkt op:  2 januari 2018

belastingdienst

Hypotheek voor je eerste huis

Als je voor het eerst een huis koopt, kun je niet meer profiteren van fiscaal voordelige hypotheekvormen als de bankspaarhypotheek of spaarhypotheek. Voor veel starters is een annuïteitenhypotheek de enige reële mogelijkheid. Met de lineaire hypotheek heb je in de eerste jaren veel hogere maandelijkse lasten, waardoor deze hypotheekvorm voor de meeste starters afvalt.

Hypotheek voor een volgend huis

Als je op 31 december 2012 een hypotheek had, behoud je bij verhuizing in de jaren daarna je renteaftrek. Ongeacht de hypotheekvorm die je hebt. Als je duurder gaat wonen, zal de rente op de extra lening alleen aftrekbaar zijn, als je de lening minstens annuïtair in maximaal 360 maanden aflost.

Hypotheek oversluiten

Verhuizen naar een andere koopwoning is vaak het moment om te bekijken of je huidige hypotheekverstrekker nog de beste optie is. Stap je over naar een andere bank of verzekeraar dan kun je de bestaande spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of beleggingsverzekeringshypotheek oversluiten naar een bankspaarhypotheek bij de nieuwe geldgever. Mét behoud van alle fiscale voordelen. Je mag deze hypotheek echter niet verhogen. Voor het meerdere sluit je daarom een annuïteiten- of lineaire hypotheek af bij dezelfde geldverstrekker.

Zo laag mogelijke maandlasten

Ook een aflossingsvrije lening kun je met behoud van alle fiscale voordelen oversluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Zo houd je de maandlasten zo laag mogelijk.

Kans op restschuld verminderen

Kun je hogere maandelijkse lasten dragen, dan valt een overstap naar een annuïteitenhypotheek te overwegen. Met de overstap naar een annuïteitenhypotheek verminder je de kans op een restschuld bij verkoop. Zo’n restschuld kan problematisch zijn als je wilt verhuizen, als je onverhoopt je baan verliest of als je gaat scheiden.

Bovendien bouw je met een annuïteitenhypotheek belastingvrij vermogen op. Je hebt vanaf de overstap wel hogere maandlasten en minder hypotheekrenteaftrek, maar daar staat tegenover dat je schuld afneemt. Daardoor betaal je steeds minder rente. Na een tijdje betaal je overigens een lager rentetarief, omdat de bank minder risico loopt bij een lagere schuld. Over de hele looptijd (tot en met de afbetaling van de schuld) ben je al met al een stuk goedkoper uit met een annuïteitenhypotheek.

Tussen koop en verkoop (ver)huren

Veel mensen kiezen ervoor geen nieuwe woning te kopen voor ze hun oude verkocht hebben. In de tussentijd gaan zij huren. Zo vermijden ze het risico op jarenlange dubbele woonlasten als de verkoop niet wil vlotten. Maar deze keuze kan wel consequenties hebben voor de lening voor het nieuwe huis. Als het niet lukt om in het jaar van de verkoop of het jaar daarop een nieuw huis te kopen, gelden voor de lening voor het nieuwe huis dezelfde regels als voor het kopen van een eerste huis. Je kunt dan dus alleen kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Of je nu op 1 maart 2018 of 16 december 2018 je oude huis overdraagt en de hypotheek aflost uit de verkoopopbrengst, je hebt in beide gevallen tot en met 31 december 2019 de tijd om een nieuwe hypotheek af te sluiten met behoud van je hypotheekvorm. Dit kan een reden zijn om de levering van je huis liever over de jaarwisseling heen te tillen. Heb je een hogere hypotheek nodig, dan gelden voor dit deel sowieso de nieuwe, strengere belastingregels.

Verhuren

Ga je je eigen huis verhuren, dan moet je ook opletten. Ook dan kun je later vaak geen nieuw huis meer kopen met een aflossingsvrije- of bankspaarhypotheek met aftrekbare rente. Ga je zelf weer in de verhuurde woning wonen vóórdat je het huis verkoopt, dan zit je meestal goed. Je kunt meestal je hypotheekvorm behouden bij de aankoop van een nieuwe woning.

Belastinggids

De precieze regels bij verhuur zijn nogal ingewikkeld. Zeker als je een (bank)spaarhypotheek of een beleggingshypotheek hebt, kan het de moeite waard zijn om onze Belastinggids te bestellen of je situatie te bespreken met een financieel adviseur.

Verhuiscoach

Nieuw huis? Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos. Meld je aan voor de online Verhuiscoach en ontvang per mail alle informatie voor je nieuwe huis.

Inschrijven

Kader Verhuiscoach

Extra de klos bij scheiden

Na een scheiding komt het vaak voor dat 1 van de 2 exen in het huis blijft wonen. Degene die in het huis blijft wonen koopt dan de ander uit. Voor het deel van de woning dat van de ex was, kan veelal alleen maar een annuïtaire of lineaire lening afgesloten worden. Dat betekent dat de hypotheeklasten omhoog schieten voor wie eerst samen een aflossingsvrije hypotheek had. Het komt daardoor vaak voor dat de maandlasten zelfs niet meer te dragen zijn voor mensen die al gewend waren de gezamenlijke woonlasten in hun eentje te dragen.

Houd je oude hypotheekvorm

Bij verhuizing kun je in de meeste gevallen je huidige hypotheek meenemen. Je hoeft niet bij je oude hypotheekverstrekker te blijven. Vaak is het bij verhuizing lucratiever om over te stappen naar een bank die een lagere rente rekent. De kosten voor het afsluiten (notaris-, taxatie- en advieskosten) worden bij verhuizing niet hoger door te wisselen van geldgever. En voor behoud van je hypotheekrenteaftrek of hypotheekvorm is het geen voorwaarde dat je bij dezelfde bank of verzekeraar blijft. Vasthouden aan je hypotheekvorm is soms echt een aanrader. Zeker voor wie een bankspaarhypotheek heeft. Heb je een hogere hypotheek nodig, dan sluit je voor de extra lening een annuïteiten- of lineaire hypotheek af.

Verhuizen biedt de mogelijkheid om in 1 keer van een hoge hypotheekrente af te komen. Laat je daarom goed voorlichten door een adviseur.

Voorbeelden

We geven een aantal scenario’s die voor kunnen komen:

100% banksparen
Je bent het voordeligst uit met een 100% bankspaarhypotheek. Dit is een hypotheekvorm die fiscaal zeer gunstig is. Het is verstandig om bij verhuizing te proberen je hypotheek op 100% banksparen te houden.

50% banksparen en 50% aflossingsvrij
Dit is een vrij voordelige hypotheekvorm die de moeite waard is om mee te nemen naar je nieuwe woning. Houd er wel rekening mee dat je aan het eind van de looptijd een restschuld hebt. Als je je huis volledig wilt aflossen, is het een optie om (een deel van) je aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek.

100% aflossingsvrij
In principe mag je je aflossingsvrije hypotheek meenemen naar je nieuwe woning. Het bedrag dat je aflossingsvrij mag afsluiten bij de nieuwe woning mag echter niet hoger zijn dan de oorspronkelijke aflossingsvrije hypotheek. In de praktijk blijkt echter dat veel hypotheekverstrekkers maar 50% van de nieuwe woningwaarde aflossingsvrij willen afsluiten.

Let op: Deze voorbeelden zijn alleen van belang als je op 31 december 2012 al een hypotheek had, anders is het niet mogelijk om alsnog voor deze hypotheken te kiezen.

Bankspaarhypotheek

Wie een beleggingshypotheek of een spaarhypotheek heeft, kan overstappen naar een bankspaarhypotheek (en andersom). Door de onnodig hoge kosten van de spaar- en beleggingshypotheek, en de stabiele vermogensopbouw van de bankspaarhypotheek, raadt de Consumentenbond bij verhuizing steevast een bankspaarhypotheek aan. Wie een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) of een bankspaarhypotheek heeft, moet wel op de fiscale voorwaarden letten. Anders loop je misschien onbedoeld de fiscale voordelen mis of krijg je een naheffing van de fiscus.

Overstappen na de rentevaste periode

Je mag je fiscaal aantrekkelijke hypotheekvorm trouwens ook meenemen als je overstapt zonder te verhuizen. Bijvoorbeeld als je merkt dat je kunt besparen door over te stappen na afloop van de rentevaste periode. In dat geval moet je wel nagaan of de rentebesparing opweegt tegen de kosten van oversluiten. Je moet dan namelijk een beroep doen op een adviseur, een notaris en soms ook een taxateur.

Verbouwen: hypotheek

  • Ook voor een lening voor een verbouwing geldt dat de rente alleen fiscaal aftrekbaar is als de lening minimaal op annuïtaire basis wordt afgelost. Dat is niet alleen het geval bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek, maar ook bij een persoonlijke lening.
  • Een verbouwing kan aardig in de papieren lopen. Dit kun je het beste met spaargeld doen. De rente die je betaalt voor een (hogere) hypotheek is - ook na aftrek van het belastingvoordeel - hoger dan de spaarrente. Als je veel bezittingen hebt in box 3, bespaar je ook nog eens vermogensrendementsheffing als je de verbouwing met spaargeld betaalt. Bovendien is het afsluiten van een tweede hypotheek of een verhoging van de hypotheek erg duur geworden. Je bent zo €1000 tot €2000 kwijt aan advieskosten.
  • Het beste is alleen het spaargeld te gebruiken waarover vermogensrendementsheffing is verschuldigd. Dat is in 2018 het spaargeld boven de €30.000 per persoon en €60.000 per stel. Het is immers niet slim spaargeld te gebruiken voor een verbouwing als je straks moet lenen om bijvoorbeeld een auto te kunnen kopen. De rente voor een woninggerelateerde lening is aftrekbaar, die voor een auto niet.
  • De rente van een persoonlijke lening ligt een stuk hoger, maar er zijn geen bijkomende kosten. Rabo-dochter Freo rekent begin 2018 voor een lening van €25.000 voor 10 jaar bijvoorbeeld 4,2% rente. Als de bijkomende kosten van een extra hypotheek €2000 bedragen, is de lening van Freo voordeliger als de hypotheekrente voor 10 jaar vast meer dan 2,5% is. Bij een kleinere lening moet de hypotheekrente nog een stuk lager zijn om voordeel op te leveren.
  • Nadeel van een persoonlijke lening is dat de lening in 10 jaar moet worden terugbetaald. Bij een hypotheek kun je dat over 30 jaar uitsmeren. De maandlasten van de persoonlijke lening liggen daardoor een stuk hoger.
  • Een doorlopend krediet valt af voor een verbouwing. De rente van een hypotheek of persoonlijke lening die je gebruikt voor een verbouwing is fiscaal aftrekbaar. Voor een doorlopend krediet is dat niet het geval.

Afbouw hypotheekrenteaftrek

Sinds 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek stapsgewijs lager. Alleen met een inkomen in de hoogste belastingschrijf (in 2018 begint die bij €68.507), heb je hier al iets van gemerkt. Je kunt dan in 2018 nog maximaal 49,5% van de betaalde rente aftrekken. In 2013 was dit nog 52%. Vanaf 2020 gaat de afbouw een stuk sneller, met 3% per jaar. In 2042 zal aftrek dan nog maar tegen maximaal 38% mogelijk zijn. Ook mensen met een lager inkomen gaan het dan enigszins voelen in de portemonnee.

Restschuld

Als je je huis voor 29 oktober 2012 verkocht en daarbij een restschuld overhield, mag je de rente daarover niet aftrekken. Maar bleef je bij een verkoop op of na die datum met zo'n schuld zitten, dan mag je alle rente over de meegefinancierde restschuld 15 jaar lang aftrekken. Dat mag ook als je niets aflost op de restschuld. Maar na 15 jaar houdt de aftrekbaarheid van de ene op de andere dag op. De schuld vermindert dan nog hooguit de vermogensrendementheffing (box 3). Daarom is het sterk aan te bevelen om tijdens of na de 15-jaarsperiode af te lossen op de restschuld. De rente is trouwens ook aftrekbaar als er geen nieuwe eigen woning wordt gekocht.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • triodos-bespaarlening-eersteindruk
    Eerste indruk  |  18 apr.

    Triodos Energiebespaarlening

    Triodos verstrekt vanaf 1 mei 2018 de Energiebespaarlening, een lening voor als je je woning wilt verduurzamen en graag een hypotheek bij een duurzame bank afsluit.
  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.