Koopcontract nieuw huis

De aankoop van een nieuw huis moet schriftelijk gebeuren. De afspraken hierover worden vastgelegd in een voorlopig koopcontract.

Waarom staat er 'voorlopig'?

Een koopcontract (of koopovereenkomst) voor je huis heet eigenlijk voorlopig koopcontract. Maar de term 'voorlopig' betekent alleen dat je het huis nog niet in handen hebt. Dat gebeurt pas officieel op de datum van passeren bij de notaris.

Toch zijn de gemaakte afspraken in het voorlopig koopcontract, na ondertekening door koper en verkoper, direct bindend. Je hebt je als koper 3 wettelijke dagen bedenktijd. Zaterdagen, zondagen en officiële feestdagen tellen hierbij niet mee.

Wie maakt het koopcontract?

Het is gebruikelijk dat de verkoopmakelaar het contract opstelt, maar verplicht is dat niet. Je kunt hiervoor ook een notaris inschakelen of samen met de verkoper zelf een contract opstellen.

Samen met de NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar en Vereniging Eigen Huis hebben we modelovereenkomsten opgesteld die je kunt gebruiken als basis:

Modelovereenkomst voor bestaande eensgezinswoning 

• Koopovereenkomst bestaande eengezinswoning (model 2018) (Word)
• Toelichting Koopovereenkomst bestaande eengezinswoning (model 2018) (Word)
• Ontvangstbevestiging bij koopovereenkomst (model 2018) (Word)

Modelovereenkomst voor appartementen

• Koopovereenkomst appartementsrecht (model 2018) (Word)
• Toelichting koopovereenkomst appartementsrecht (model 2018) (Word)

In het vervolg van het artikel gaan we ervan uit dat de verkoopmakelaar de overeenkomst opstelt.

Welke ontbindende voorwaarden?

Het is verstandig een aantal ontbindende voorwaarden op te laten nemen in het koopcontract. De belangrijkste zijn:

• Financieringsvoorbehoud: hiermee kun je de koop ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt. Neem hiervoor, indien mogelijk, een zo ruim mogelijk termijn van 6 tot 8 weken. Wil je hiervan gebruik maken, dan moet je meestal een schriftelijke afwijzing kunnen overleggen van 2 of 3 geldverstrekkers.
• NHG voorbehoud: hiermee kun je de koop ontbinden als het niet mogelijk is een hypotheek met NHG af te sluiten.
• Bouwkundig voorbehoud: vooral van belang bij een wat oudere woning. Laat in dat geval een clausule opnemen dat je de koop kunt ontbinden als de kosten van achterstallig onderhoud en/of herstel van gebreken boven een bepaald bedrag uitkomen.
• Vergunningsvoorbehoud: bij ingrijpende (verbouwings)plannen voor het te kopen huis, waarvoor een vergunning nodig is.

Het financieringsvoorbehoud en bouwkundig voorbehoud staan verplicht in iedere modelovereenkomst. Wil je als koper afzien van het financierings- en/of bouwkundig voorbehoud, dan moet de betreffende tekst worden doorgestreept.

Te overwegen clausules in bepaalde situaties:

• Uitkomst funderingsonderzoek: bij verwachte funderingsproblemen. Dit speelt vooral bij vooroorlogse woningen in bepaalde risicogebieden, zoals Rotterdam Overschie en Zaanstad. Meer informatie vind je op de website van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek.
• No-risk clausule: dit houdt in dat de koop niet doorgaat als je er niet in slaagt binnen een vooraf bepaalde termijn (bijvoorbeeld 6 maanden) je eigen huis te verkopen.

Let daarbij ook op de termijnen waarbinnen je kunt ontbinden (bijvoorbeeld binnen 7 dagen na dagtekening van het bouwkundig rapport) en de wijze waarop (bijvoorbeeld door middel van een aangetekende brief).

Een paar extra ogen

Heb je behoefte aan een extra paar ogen? Op Koopaktecheck.nl kun je de koopakte voor ondertekening laten controleren op risico's en valkuilen. Deze check kost €199. 

Verhuiscoach

Nieuw huis? Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos. Meld je aan voor de online Verhuiscoach en ontvang per mail alle informatie voor je nieuwe huis.

Inschrijven

Koopcontract inschrijven bij kadaster

Vaak zal de notaris aanbieden de koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster. Dit kost je enkele honderden euro's. Inschrijving is niet verplicht en het is ook niet per se nodig.

Inschrijving biedt bescherming
In de koopovereenkomst is standaard al bepaald dat de verkoper een boete betaalt van 10% van de koopsom als hij het huis niet kan leveren volgens afspraak. Hierdoor ben je als koper behoorlijk beschermd.

Het inschrijven van de koopakte bij het Kadaster beschermt de rechten van de koper in de periode tussen de inschrijving van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht. Je stelt ermee veilig dat je de woning daadwerkelijk in handen krijgen. Wat er ook gebeurt.

Een voorwaarde is dat overdracht plaatsvindt binnen 6 maanden na inschrijving van de koopakte. Anders vervalt de dekking met terugwerkende kracht.

De inschrijving biedt extra bescherming tegen onder meer een faillissement of onderbewindstelling van de verkoper, verhuur of inbeslagname van de woning en de situatie waarin de verkoper de woning nogmaals verkoopt aan iemand anders.

Lees ook:

• Hypotheek aanpassen en besparen
• Hoe vind ik een goede notaris
• Huis kopen? Denk aan een rechtsbijstandverzekering