icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Wie een eigen woning heeft, bouwt daarmee vermogen op en profiteert daarom meer van zijn woning dan iemand die huurt. Zo ziet de Belastingdienst dat in ieder geval. Daarom moet je voor het bezit van je woning een bedrag optellen bij je belastbare inkomen: het eigenwoningforfait.
Rien Meijer
Rien Meijer

Expert Geld & Verzekering

Bijgewerkt op:  25 januari 2018

Nieuws_rijhuizen

Opbouw eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast. Let erop dat je in je aangifte altijd de WOZ-beschikking gebruikt van hetzelfde jaar als waarover je belastingaangifte doet. Bij de belastingaangifte over 2017 (die je in 2018 indient) gebruik je dus de WOZ-waarde die je begin 2017 hebt ontvangen (met waardepeildatum 1 januari 2016).

Berekening eigenwoningforfait

Hoe hoog het percentage is waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor de aangifte inkomstenbelasting 2018 (die je in 2019 indient).

Waarde van de woning is meer dan: Waarde van de woning is niet meer dan:  Eigenwoningforfait:
 
 -  €12.500  0%
 €12.500  €25.000  0,25%
 €25.000  €50.000  0,40%
 €50.000  €75.000  0,55%
 €75.000  €1.060.000  0,70%
 €1.060.000  - In 2018: €7420 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.060.000

Rekenvoorbeeld

  • De WOZ-waarde van je woning is: €325.000.
  • Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is: 0,70.
  • De berekening van je eigenwoningforfait is dan als volgt: €325.000 x 0,0070 = €2275.
  • Dit bedrag wordt opgeteld bij het inkomen en over dat saldo wordt uiteindelijk maximaal 51,95% belasting wordt geheven.
  • Het eigenwoningforfait kost je in dit voorbeeld dus maximaal €1182 extra belasting. Wie in 2018 een belastbaar inkomen heeft onder de €68.508, is onder aan de streep een lager bedrag kwijt aan het eigenwoningforfait. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om extra heffing door het eigenwoningforfait te berekenen, vind je in het overzicht van de belastingschijven 2018 die past bij je leeftijd.
  • In de belastingaangifte wordt dit allemaal automatisch voor je uitgerekend als je de vragen daarin correct beantwoord.
  • Tegenover het eigenwoningforfait staan natuurlijk de kosten voor hypotheekrente, die je van je inkomen kunt aftrekken.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op dat adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht, of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.

Niet altijd eigenwoningforfait

Als je nog maar een kleine eigenwoningschuld hebt, zijn je aftrekbare kosten (hypotheekrente en periodieke erfpachtbetalingen) soms lager dan het

eigenwoningforfait. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Die aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning, zoals de rente. Dit verandert per 2019.

Voorbeeld 1

Als je helemaal geen schuld hebt is die aftrekpost precies even groot als het eigenwoningforfait. Je kunt ze dan dus tegen elkaar wegstrepen.

Voorbeeld 2

Stel je hebt een hypotheek van €10.000. Daarover betaal je 4% rente (€400). De WOZ-waarde van je appartement is €200.000. Het eigenwoningforfait bedraagt €1400. De aftrekpost wegens geen of een geringe eigenwoningschuld is dan €1000. Je betaalt door deze regeling per saldo geen belasting over je huis: of je hebt een aftrekpost, of je speelt quitte. In het online aangifteprogramma van de Belastingdienst wordt deze aftrekpost vanzelf ingevuld.

Op deze regel is echter één uitzondering. Heb je inkomen uit werk en woning dat in de 51,95%-schijf valt, dan berekent de fiscus de aftrekbare kosten eigen woning eerst ook tegen het vaste percentage van 51,95%. Daarna vindt een correctie plaats voor het deel van de aftrek van de aftrekbare kosten eigen woning dat in de 51,95%-schijf valt. In 2018 bedraagt de maximale belastingteruggave voor aftrekbare kosten eigen woning (vooral hypotheekrente) 49,5%. Het verschil (in 2018 2,45%) wordt vervolgens weer in rekening gebracht. Dit bedrag betaal je ook als het saldo van aftrekbare kosten en eigenwoningforfait negatief is.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • Vista-hypotheken-eersteindruk
    Eerste indruk  |  20 jun.

    De Vista hypotheek

    Met de nieuwe hypotheek Vista wil de Rabobank de concurrentie aangaan voor de lange renteperiodes, maar lukt dat ook?
  • Artikelen_persoonlijkeleningofdoorlopendkrediet
    15 jun.

    Persoonlijke lening of doorlopend krediet

    Als je geld nodig hebt kijk je vaak eerst naar een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Je kunt besparen bij een voordelige aanbieder.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?